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市場回暖,房價這輪下跌是否即將見底
2019-03-20 14:59:37 來源:聯系電話18153207199 作者: 【 】 瀏覽:108次 評論:0
這世上從來就沒有橫空出世的運氣
 
只有不為人知的努力
 
昨天是周末,我一大早起床,到深圳見了朋友,返家的路上突然有了靈感,心念念著盡早跟大家分享最新的樓市思考,于是晚上就熬夜寫出了這篇文章。
 
曾經有個朋友說:樓市圈這么勤奮,堅持產出優質文章的人不多了,為什么你能堅持下來呢?
 
其實,我倒不覺得這事有多辛苦,因為寫文章能幫助到大家就是快樂的。于是,我就一直寫到了今天,如果大家覺得還有點作用,那就真的很榮幸了。
 
最近大家問得最多的問題是:房價回暖,房價這輪下跌即將見底了嗎?
 
過去一年,是糟心的一年,房價下跌、售樓處維權的新聞層出不窮,再加上萬科“活下去”被過度解讀,整個市場都彌漫著悲觀情緒。
 
要我說,市場是健忘的,但凡經歷過至少一個周期的購房者們,都會清楚的記得,2014-2015年,這樣的情形早就發生過,而且遠甚于今天。
 
例如:
 
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甚至我們回顧近10年的房地產市場,在2008年、2011年、2014年都有過非常明顯的降溫,同樣很多售樓處降價導致被砸。
 
“砸售樓處”,已經成為了房產下行周期的標準戲碼。喜聞樂見,見怪不怪。
 
但是很多人沒有看到,或者說刻意忽視的事實是:
 
1.央行在2018年上半年通過各種渠道放水已經4萬億了,然后又提出口號“嚴防大水漫灌”。接著國慶又降準1%釋放7500億。
 
2.地方政府對限價盤的監管已經有意無意的放松。
 
3.很多大城市(不是所有)9月10月的價格雖然有跌,但是成交量其實并不差,還算價格有支撐。很多板塊甚至根本沒有跌。
 
降價主要以新房為主,二手房的降價幅度并不大或者只體現在某些類型的物業有降價。
 
4.網上“砸售樓處”“暴跌”的新聞,大多數都發生在抗跌性很差的三四線城市,或者距離主城非常偏遠,或者是較難銷售的物業類型。
 
5.大喊“活下去”的萬科卻緊接著被爆出瘋狂拿地、大搞兼并。
 
多空拉鋸,是底部信號。
 
2014-2015年的調控同樣很嚴格,以至于不少城市一整條街的8家中介全都倒閉。
 
可是接著,2016-2017年全國大部分城市翻倍。之前兩年的跌幅,一個月全漲回來了。
 
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市場是有波動,作為成熟投資者是最喜歡波動的,尤其是有規律的波動,因為這意味著買賣的時機判斷。
 
首先我們要明白人生中的很多選擇都是有概率分布的,不同選擇對應著不同概率和賠率,人們就是在一堆不確定性的選擇中拉開差距的。
 
買和不買,意味著三五年之后你家庭財富的量級。
 
其次,我們要清楚盈利都是等出來的。
 
最后,我們要明確:最大的賺錢機會,就是風險本身。
 
據說郭臺銘在富士康工廠視察時,有個員工當著眾人的面問他:
 
為什么日夜加班的是我,而富豪卻是你?
 
郭臺銘回了三個理由:
 
1 我創辦鴻海的時候賭上了全部家當,不成功便成仁。你只是來鴻海上班,而且想走就走。我承擔全部風險創業,你上班賺錢,穩拿工資。
 
2 從連接器切入市場,到跟蘋果合作是因為我判斷正確,規避了判斷失誤的風險。你在哪個部門上班是因為學歷和能力被社會被動分配的。
 
3 我無時無刻在思考如何創造利潤,每一個決策都可能影響數十萬個家庭生計與數十萬股民的權益,而你只要考慮上班跟照顧好家庭就行了。
 
可見,郭臺銘獲得可觀財富的根源在于承擔了風險。
 
再來看看另一位富豪的故事——地產狂人孫宏斌。
 
1994年春天,在北京新世紀飯店頂樓的川菜館,剛出獄的孫宏斌和親手把他投入大牢的柳傳志見面了。
 
數年前,孫宏斌因為被聯想起訴挪用公款被捕,最終判刑。
 
孫宏斌沒有談過去,也沒有動情演唱鐵窗淚,只講了未來:“我出來以后,絕不屑于提著刀子在街上亂轉,將來也不會進入IT業,我準備做房地產代理”。柳傳志松了一口氣,當即給了他50萬,作為啟動資金。這個刑滿釋放人員波瀾壯闊的一生,開啟了新的篇章。
 
拿著柳總的50萬,清華水利系碩士畢業的孫宏斌來到天津,創辦順馳,做起了房地產中介生意。與別人不同,順馳的中介全是大學生,在那個大學生稀缺的年代,順馳憑借精細的業務水平和買斷式代理的先機,在同行中迅速成名。
 
1998年,國家停止福利分房政策,接著中國人民銀行開放貸款買房的諸多限制。中國人壓抑多年的住房需求被徹底釋放,也把沉重的房貸枷鎖套在了至今的30年和更遠的將來。此時的孫宏斌,已經在房地產行業摸爬滾打多年,并順利從一個14萬平米的項目上獲得了超過200%的回報。這是一個屬于地產的暴利時代。
 
有著江湖氣息的孫宏斌在大潮中混的風生水起,很快成為了天津第一,并向全國進軍。在2003年的中城網房地產論壇上,孫宏斌發言:“順馳的中長期戰略是做全國第一”,說著,他看了看坐在一旁的王石,“會超過在座的每一位,包括王總。”王石想都沒想就說“你不可能在這么短的時間內超過萬科,是不是要注意控制風險。”此前的一年,萬科銷售收入44億元,順馳只有14億。
 
學生時代的孫宏斌,天天與流體力學、數據建模打交道,并不像他自己說的“不會算賬”。相反,他算得太好了,這是他叫板老王的底氣。20億的項目,順馳以3億元啟動,前6個月規劃和開建期內的資金全部由承建商墊付,以后的工程款及地款都通過銷售回款。從開盤到年底,公司共回籠6億多元的資金,不僅足夠本項目使用,還可以拿去買新的土地。資金杠桿率高達1:7。以這樣的模式,2004年,順馳銷售額達到了120億,離萬科的146億僅有一步之遙。
 
之后的故事為大家所熟知。2004年開始,國家出臺調控政策,順馳的資金鏈更加緊張,終于在2006年,將55%的股權作價12.8億元賣給了香港路勁。孫宏斌笑著對路勁董事局主席單偉豹說:“你買了個便宜貨”。這一笑,又有多少辛酸淚往肚里吞。
 
有了便宜貨的帶來的資金基礎,2008年,孫宏斌在融創重出江湖,憑借西山壹號院一炮而紅。伴隨著10年來房價突飛猛進的,是融創的規模。2017年,融創的銷售收入高達3620億元,成功進入地產界F4。7年前,融創在香港上市的時候,規模才剛剛百億。
 
2018年的業績發布會上,已經被樂視砍頭的美國人孫宏斌,仍在給假布斯頒發好人卡。然而真正業內人士關心的是融創是否又是一個順馳,畢竟,它的資產凈負債率高達240%,僅次于借錢扶貧的恒大。這次,他終于開始講降杠桿了:“控制風險降杠桿,把公司置于絕對安全的位置。”
 
其實所有的暴富、逆襲、翻盤故事不外乎都是主動承擔風險的決斷。這種決斷不是一無所有者的最后一根救命稻草,就是金字塔頂人的刺激游戲。
 
夾在貧富之間每天看著自己余額寶的你我,是天生的風險厭惡型,如何爆富呢?
 
看看在房產投資中大獲成功的人,都有著是反人性的操作:用自己的籌碼,小心謹慎地直面風險,管理債務,我常常說:人生需要一場大勝。很多時候人們愿意幾十年時間一大早坐車去上班,也不愿意花一兩年時間來潛心研究房產投資,追求一次大勝。
 
我們缺的不是升職加3000元的工資,而是缺1000萬,畢竟多加3000元,對于徹底改善生活是收效甚微的。
 
當然,富貴險中求誰都知道,卻經常忽略了上一句“成功細中取”。而這細,是要考慮歷史的進程,考慮到真實情況的風險。
 
窮人回避風險,富人主動管理風險,所有的投資都是用風險置換收益,從來不管理風險的人,只會埋頭死干的人,是很難賺到大錢改善家庭的。
 
這些年,最大的機會,就是國運。就是轟轟烈烈的城市化帶來的房地產發展機會。
 
那兩個人的故事對于普通人而言,有什么借鑒意義呢?
 
守正出奇
 
何謂守正?就是踏踏實實學習工作,努力本分地積攢現金流,成為世俗意義中努力的人。
 
何謂出奇?就是在看得懂的事物爆發前夕,敢于承擔風險,甚至,適度加杠桿。
 
普通人賺大錢的關鍵,就這一步。
 
我連續在2008、2014年成功踩對節奏,深有體會。畢竟在當時的冷淡市道買房是冒著巨大風險的,因為在當時誰也說不準樓市接下來會大漲。
 
不知道大家怎么定義“賺大錢”或者“暴富”,我認為如果賺的錢遠超于自己本來的預期,就叫“暴富”。雖然2008年我只是賺了個200來萬,但是我已經覺得這叫“暴富”了。即使現在賺的錢比那時還多,也沒那種快感了。
 
對于大部分普通人,想一次撈夠十年的勞動所得,想從P5跳到P7,快速跨越階層,正確判斷時機,主動承擔風險是必要一步。
 
普通人如你我,視野有限,一輩子“守正”,能有幾次“出奇”的機會呢?
 
但不是承擔風險就能富有的,也有很多人管理不住風險,盲目借債,導致一夜返貧。
 
只有現金流充足,才有底氣和資格承擔風險,從而提高財富增長的概率。
 
換言之,只要你供得起房,遇到筍盤那就果斷買入,守正出奇,等待它將來大漲一次,整個家庭壓力就大大緩解了。
 
個人獲取財富無外乎三種形式:
 
1 最底層的形式是通過勞動和時間換取財富,幾乎沒有風險。現實生活中,絕大部分人都是低風險偏好。
 
最典型的比如上班,不管發生什么,都有工資拿。且「邊際成本」非常高,多勞不多得。但絕大部分人都選擇這個上班,因此勞動力市場競爭激烈。
 
而競爭本身會抹平個人溢價,提高企業利潤。放到現實中,就是找工作費勁。
 
想在這個模式中積累財富的核心是:多勞多得,多方勞動,保證結余,同時避免「高收入高消費陷阱」。
 
2 再高級一些的,是勞動的同時,把儲蓄變成資產。
 
什么是資產呢?凡是能產生正向現金流的,都是資產。所以資產都帶有「租金」屬性。
 
房租是房產的租金、利息是債權的租金、股息和分紅是股票的租金、版稅是著作權的租金、專利費是智利的租金、賄賂和尋租是權力的租金...
 
資產又都帶有:安全性、流動性、收益率3個屬性。
 
所以,把儲蓄(現金)變成資產,本身就是承擔風險的行為。
 
3 積累財富最快的方法,就是擁抱風險,適度上杠桿,管理杠桿。
 
貸款買房就是其中一種,用首付+利息獲得房子總價的上漲。
 
風險并不是資產,但風險本身就是一種無形財富。因為資產定價就是對風險的定價。
 
共識風險越高,價格越低;共識風險越低,價格越高。
 
這就像2014年,大家都覺得買房有風險,漲不起來,所以那時房價很便宜,開發商求著你買。
 
等到連菜市場的大媽都知道房價漲了的時候,房價就已經很高了。
 
承擔風險是一種能力,并不是每個人都有。人生中的任何一個機會都是自帶風險的,所以面對機會,選擇的本質就是:要不要承擔風險。
 
那我們現在要不要承擔風險,入市買房呢?
 
兩個層面來判斷:信貸與政策
 
信貸
 
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新房跟二手房市場是割裂的。
 
開發商跟購房者之間也是割裂的。
 
金融政策的影響,分為開發商跟購房者兩個維度。
 
1.開發商:
 
開發商這個角色,意味著樓市的新增供應,屬于供應端。
 
無論是土地制度,還是開發商的玩法,我們都是從香港學過來的。
 
開發商的玩法,其實就是空手套白狼。
 
買土地有銀行提供的貸款,蓋房子有建筑公司墊資,甚至都不需要房子蓋好就能賣房收款(預售)。賣了房子就能拿到購房人的首付款跟銀行按揭款,最后開發商拿賣房子的錢去還買地的貸款。余下的錢,就是利潤。
 
我們可以看出,整個玩法中,開發商自有資金其實很少,并嚴重依賴杠桿。
 
所以,房地產根本不是建筑業,而是實打實的金融業。房子只是媒介而已。
 
可以說,整個新房市場,幾乎都是由杠桿驅動的。
 
上面可以通過提高土地門檻、收緊開發商融資等方式來進行控制。
 
2.購房者:
 
購房者,意味著樓市的需求端。
 
隨著房價日益上漲,我們的觀念也逐漸從“全款買房”過渡到“貸款買房”。
 
一套房的房價中,有三個最關鍵的數字:總價、首付、貸款。
 
這三個數字,就是房價的三個控制器,也是對我們購房者來說,房價到底高到什么程度的一個標尺。
 
當我們購房越來越依賴銀行貸款,就意味著國家對需求端的掌控力越強。
 
政府可以通過提高首付要求、嚴格二套房認定、提高利率等方式對按揭進行控制。
 
3.放水與傳導
 
微觀上來說,金融調控可以具體到對開發商開發貸、對個人按揭的收緊等。
 
從宏觀上來說,就是放水。
 
不管最初放水的源頭是朝著哪個行業的,不管是股市、互聯網、小微企業、還是風投。最終大多數都會流到樓市中去。
 
經濟不景氣,注定推高資產價格。
 
所以,每逢大年必有大水。
 
反過來卻不一定。
 
因為大水傳導至樓市需要時間,這個時間從往年來看需要3-9個月不等。
 
但是2018年,情況不同。
 
因為“嚴防大水漫灌”啊!
 
放水對經濟的提振效果越來越“鈍化”,只能提高資金效率,讓資金隔絕樓市。
 
至于去年的4萬億多的大水會不會流入到樓市中。
 
答案是:會的。沒有不透水的墻。但傳導時間會比以往任何時候都要久。
 
政策
 
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對市場的直接調控政策可以影響市場的供應和需求。
 
花樣遠沒有金融調控多,但是更為簡單粗暴,效果也立竿見影。
 
總的來說,也是從供需兩端著手。
 
手段也總圍繞著限購限賣。
 
當然也不是隨便制定的。
 
上面對樓市掌握的信息,比我們詳細的多。
 
舉個例子:如果數據統計某城市40%的房子在2年內就轉手;50%的房子3年內轉手;60%的房子在5年內轉手。
 
如果想鎖死40%的流動性,那就限賣2年;如果想鎖死50%流動性,那就限賣3年。
 
我們現在所有的限購限賣政策,效果只有一個:凍結市場。
 
并無法做到真實的降房價。
 
因為促使房價長期上漲的根本原因——體制跟經濟模式,人口城市化并沒有根本改變。
 
凍結市場的結果,就是一旦放開閘口,積蓄的購買力會瞬間爆發,房價短時間內迎來暴漲。接著無奈只能再次凍結市場,進入下一輪循環。
 
歷來如此。
 
所有認為政府會長期凍結市場的人,是無法回答以下幾個基本問題的:
 
1)凍結期間地方政府的收入哪里來?
 
2)凍結期間房產行業帶動的大量上下游產業鏈、剛需買房后的巨額消費市場有無替代產業?
 
3)M2增長帶來的巨大流動性往哪里去?
 
這三個問題,短期內根本無法解決。
 
這也是我們最近在推一帶一路、中國制造2025的重要原因之一。只有這些新的產業鏈成型了,降房價/穩房價才有底氣
 
人性大抵如此,不漲就懷疑,一漲就充滿野心的欲望。
 
波動的是房價,但忐忑的就是人心了。其實,這就是市場,與股市一模一樣,年前還陰沉無望,年后一掃頹廢,一根大陽線,興奮中國人。所以,經濟領域,太多量化分析與模型化的分析法,問題就出來了,人的心理因素對投資決策與預期有著極大的作用,偏偏這心理又無從揣摩與量化。這就是經濟預測的難度。
 
現在,你問我,這2019年會不會房價大漲,能不能買。其實這問題毫無意義。對于樂觀者而言,毛衣戰,打贏了多買點房,打輸了就少買點房。但畢竟還是買。
 
對于悲觀者而言,似乎發展的瓶頸期到了,就像50歲的中年人,想做點事,卻又有心無力。畢竟,人口的增量、產業容量,數據都擺在這里。
 
無論悲觀還是樂觀,中國的中心城市依然在崛起的進程中,與國外的成熟相比,國內的城市還像年輕人,直到現在都還是有點“三年一小變,五年一大變”的直接觀感。這樣的成長性城市,如果不敢投,能投什么樣的城市化呢?
 
又到了三月,又是樓市小陽春,但這一年確實不一樣,有真心房產需求的,理性去選擇合適自己需求匹配的,別猶豫了,該買的就買吧。如果買早了,大不了損耗點效率和利息罷了,但若買遲了,就成了“夠不著”。
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